מנהל ההנדסה הקים מסלול רישוי מיוחד שנועד להקל ככל שניתן על תושבי העיר בבואם לקבל היתר-בנייה להקמת ממ”ד.
בקשות להיתר-בנייה להקמת ממ”ד יקבלו קדימות על פני בקשות להיתרים אחרות, לרבות הבאתם לדיון מסגרת לוחות זמנים מינימלית ודרישות הנדסיות מינימליות.
תושב / בעל עסק יקר,
הפקנו עבורך מדריך זה במטרה להקל ולסייע לך בשלב הרישוי הראשוני, מתוך מודעות למורכבות הכרוכה בכך.
אנו מאחלים לך הצלחה!
הקמת מרחבים מוגנים
בהליכי רישוי-בנייה
מ ס ל ו ל י ר ו ק
המטרה:
עידוד הקמת ממ”דים ביוזמה פרטית, על-מנת להביא
לצמצום הפער במענה הקיים של המיגון הציבורי
מסלול ירוק בהליכי רישוי כולל:
- קיצור לוחות-זמנים במשך הטיפול
- מתן הקלות (קווי-בניין, תכסית וכיו”ב)
- תשלומים מינימליים, ללא תשלום היטל השבחה
- קדימות בקשות להיתר לבניית מרחב-מוגן על פני בקשות להיתר אחרות
- דרישות הנדסיות מינימליות (חישובים סטטיים ואישור פיקוד העורף. ע”פ הצורך, תידרשנה דרישות נוספות)
הליכי הוצאת היתר-בנייה ושלבי הבנייה שאחריו, שאת/ה עתיד לעבור, כפי שהוגדרו בחוק התכנון והבנייה ותקנות (רישוי-בנייה), הינם הליכים מורכבים הדורשים ידע מקצועי רב, היכרות מעמיקה עם החקיקה והמדיניות התכנונית במרחב וניסיון בעבודה עם מערכת “רישוי-זמין” להגשת בקשות להיתר. הליכים אלו מחייבים אותך למנות אנשי מקצוע מתאימים ומוסמכים לכל שלב, לרוב אדריכל, מהנדס בניין או הנדסאי.
לנוחיותך, קישור לתקנות (רישוי-בנייה) ולתקנות המהנדסים והאדריכלים (רישוי וייחוד פעולות), אשר מגדירים מיהם אנשי המקצוע המוסמכים לכל שלב ועניין, לרבות עורך הבקשה להיתר, מתכנן השלד, האחראי לביקורת וכיו”ב, הן לשלבי התכנון והרישוי השונים והן לשלבי הבנייה.
להלן סכמה עקרונית של הליכי הרישוי והבנייה והגורמים המקצועיים שימונו מטעמך להוביל כל שלב.
- שלב הרישוי בהובלת עורך הבקשה
- שלב הבנייה בהובלת האחראי לביקורת
עורך הבקשה להיתר-הבנייה – שלב הרישוי
עורך הבקשה להיתר הוא הגורם מטעמך שאמון על הובלת הליך הרישוי, ממועד הגשת הבקשה המידע התכנוני להיתר ועד לקבלת היתר הבנייה. הוא הגורם המקצועי הבכיר שנדרש להוביל את התכנון והרישוי של המבנה המבוקש, אשר תחתיו ובהובלתו נמצאים יתר אנשי התכנון שמינית (כגון, מהנדסים, יועצים וכיו”ב) – מתוקף תפקידו ואחריותו, השיח המקצועי של צוות מנהל ההנדסה ומחלקותיו ייעשה מולו.
כפי שצוין, תיק המידע התכנוני שיוכן לך ויימסר לעורך הבקשה מטעמך מהווה בסיס לתכנון ובסיס לבדיקה וטיפול עבור צוות מנהל ההנדסה בכל הליך הרישוי, הבנייה והאיכלוס. לאור זאת, חשוב לראות בתיק ככלי עבודה בעל חשיבות עליונה בהתווית ההליכים והשלבים עד לאיכלוס המבנה/ים. במובן זה, התיק מהווה מקור ואסמכתא לשאלות מקצועיות רבות לך ולאנשי מקצוע נוספים מטעמך, אשר מעורבים בהליך.
התיק כולל:
נתוני הבקשה למידע, נתוני המבקש והמקום
פרוט מספרי היתרים קודמים ובקשות להיתר פעילות, במידה וישנן
דף זכויות-בנייה לרבות התכניות החלות במקום, מסמכי מדיניות תכנונית, יעוד-הקרקע, זכויות הבנייה, השימושים המותרים, הוראות ומגבלות בנייה וכיו”ב
מידע קיים על התשתיות
התייחסות מגורמי-חוץ ופנים מקצועיים ומוסמכים
דרישות והנחיות לכל שלבי הרישוי, הבנייה והאיכלוס, בהתאם לעבודה המבוקשת כדלקמן.
מסמכים והנחיות כלליים נוספים ככל שישנם
על מנת לקצר את לוחות הזמנים בבקשות לבניית מרחב מוגן,
תיק המידע יכלול את המידע המינימלי ההכרחי להמשך התהליך
תוקפו של תיק המידע התכנוני להיתר הוא לשנתיים ממועד מסירתו,
ולכן הגשת הבקשה להיתר נדרשת במסגרת זמנים זו.
בקשה להיתר שתוגש ללא תיק מידע תכנוני להיתר תקף, לא תיקלט.
** דף מידע תכנוני עקרוני איננו מהווה תיק מידע תכנוני להיתר **
כללי :
לאחר קבלת תיק המידע התכנוני, יוכל עורך הבקשה להגיש את הבקשה להיתר-הבנייה, בהתאם לשלבים ולהנחיות שפורטו בתיק המידע שנערך. בהתאם לעבודה המבוקשת והיקפה, עורך הבקשה ייבחר את מסלול הרישוי המתאים. לנוחיותך, מצורף קובץ מסלול רישוי, תרשימי-זרימה ולוחות-זמנים שנקבעו בחוק, אשר מציג את המסלולים השונים, ייחודם ולוחות-זמני העבודה בהתאמה. להלן המסלולים בתמצית.
שטח מרחב מוגן דירתי בהתאם לסעיך 151 (ג) לחוק התכנון והבניה, וסעיף 197(א) לתקנות ההתגוננות האזרחיית, תש”ן -1990, לא יפחת מ-9 מ”ר (נטו לא כולל הקירות). תוספת שטח ממ”ד היא מעבר לשטחי הבניה המותרים, והיא לא תהווה סטייה ניכרת, גם אם שטחי הבנייה נוצלו עד תום.
מרחב מוגן יכול שיחרוג מקווי הבניין המותרים בהתאם לתקנות סטייה ניכרת תשע”ג-2012.
להלן מדיניות הוועדה המקומית בהנחיות המרחביות, בהתייחס להעמדת מרחב מוגן במגרש:
בית דירות משותף
3.5 מיקום גרעין הממ”ד ועיצוב פתחים
3.5.1 כללי
- אין להפנות מרחבים מוגנים אל חזית הבניין הפונה לרחוב.
- אם למרות האמור הופנו המרחבים המוגנים לחזית הרחוב,יוג פתרון לעיצוב חזית המבנה, הכולל פתרון של תוספת פתחים וזיגוגלחזית הרחוב ושילוב חלונות ממ”דים בחזית, זאת על מנת לנוע חזות “כבדה ואטומה” לרחוב.
- במקרה של בקשה לתוספת ממ”דים לבניין קיים, לא תותר תוספת ממ”דים בודדים שאינם הרחבה באגף שלם ולא תותר הבלטת ממ”ד מעבר לקו בניין קדמי לחזית, אלא אם הוכח כי אין אפשרות למקמו בדופן צדדית או עורפית והוגח כי אין בכך פגיעה בחזות הרחוב ו/או המרחב הציבורי.
- יותרו פתחים בממ”ד החורד מקו הבנין בחזית הפונה לרחוב בלבד.
- במקרים בהם ההקלה הינה לקו בניין צדדי- לא יותרו פתחים בממ”ד בתחום שמעבר לקו בניין.
- במקרים בהם ההקלה הינה לקו בניין אחורי- לא יהיה ניתן להפנות את חלונות הממ”דים למגרש הגובל אלא אם החלקה הגובלת הינה רחוב או שטח ציבורי פתוח.
- אין להפנות את הממ”דים לחזית הפונה לרחוב, אלא אם מוצג פתרון עיצובי לחזית באופן שהפתחים משתלבים בחזית המבנה.
- בכל מקרה, לא תותר הבלטת ממ”ד מעבר לקו בניין קדמי לחזית, למעט במקרה שמבוקש תוספת ממ”ד והוכח כי אין אפשרות למקמו בדופן צדדית או עורפית והוכח כי אין בכך פגיעה בחזות הרחוב ו/או המרחב הציבורי.
| מסלול “רישוי מלא” | מסלול המיועד לבקשות אשר תואמות למידע התכנוני התקף |
| מסלול “הקלה / שימוש חורג” | מסלול המיועד לבקשות אשר בסטייה (שאינה ניכרת) מהמידע התכנוני התקף |
| מסלול “רישוי מקוצר“ | מסלול המיועד לבקשות אשר תואמות למידע התכנוני התקף, השמור לעבודות המפורטות בתקנות התכנון והבנייה (הליך רישוי בדרך מקוצרת) |
ככלל, המסלול המתאים להגשת בקשה לבניית
מרחב מוגן בלבד הוא מסלול “רישוי מקוצר”.
ככל ותבוקשנה הקלות, יידרש המסלול המתאים.
תשלום פתיחת תיק אגרת הבניה
לצורך קליטת הבקשה להיתר-הבנייה, אחת מדרישות הסף היא תשלום אגרת-בנייה. סכום האגרה נגזר מכלל העבודה המבוקשת בבקשה, ובהתאם לתעריפים הקבועים בתכנון התכנון והבנייה. בשלב זה, נדרש תשלום המהווה 20% בלבד מסך האגרה הנדרשת. לצורך חישוב האגרה הכוללת ניתן להיעזר במחשבון אגרות-בנייה, ולבצע את התשלומים בהתאם. בסוף הליך הרישוי, ובטרם הפקת היתר-הבנייה, תשולם יתרת אגרת-הבנייה הנדרשת.
האחריות על חישוב האגרה וביצוע התשלום היא של עורך הבקשה ומבקש ההיתר.
התשלום מתבצע מול מחלקת הגבייה, כאשר את הקבלה המעידה על התשלום יטמיע עורך הבקשה במערכת רישוי זמין כחלק ממסמכי הבקשה הנדרשים. הסדרת התשלום נעשית טלפונית או בהגעה פיזית אל משרדי המחלקה בהתאם למועדים שלהלן.
מסלול “הקלה / שימוש חורג”
כפי שצוין לעיל, קיימים מספר מסלולי רישוי, אשר עליך לבחור עם הגשת הבקשה להיתר בהתאם לעבודה המבוקשת. בחרנו להרחיב את ההסבר לעניין מסלול “הקלה / שימוש חורג”, לאור ייחודו ומורכבותו.
בכל מגרש בו ניתן להוציא היתר בנייה, קיימת תכנית מפורטת (תב”ע) בתוקף אשר מפרטת הוראות בינוי לפיהן ניתן לקבל היתר-בנייה. למשל: השימושים המותרים במגרש, זכויות הבנייה המרביות, קווי בניין, גובה מירבי וכדומה. “הקלה” היא אפשרות לסטייה מסוימת מהוראות אותה תכנית, שחלה במגרש בו מבוקש ההיתר, ובכפוף למסגרת הקבועה בתקנות התכנון והבנייה (סטייה ניכרת מתכנית) וסמכויות הוועדה המקומית לתו”ב לעניין זה.
כיצד מבקשים הקלה?
עם הגשת הבקשה להיתר, יפרט עורך הבקשה מהן ההקלות המבוקשות, במידה וישנן, יחד עם הנימוקים לבקשתן. מומלץ להיעזר במסמך נסחים מומלצים להקלות נפוצות לשם ניסוח ברור של ההקלה המבוקשת. לנוחיותך, נוהל הנחיות לפרסום בהתאם לקבוע בחוק התו”ב.
האם הקלה היא זכות מוקנית?
“הקלה” ו/או “שימוש חורג תכנית” אינן זכויות מוקנות, ואישורן הוא ע”י הוועדה המקומית לתו”ב בלבד, ולפי שיקול-דעתה התכנוני. היות ולא ניתן לדעת מראש מה תהיה החלטת הוועדה לגבי ה”הקלה” ו/או ה”שימוש חורג תכנית” ו/או , לא תהיה התייחסות אליהן בתיק המידע או בדף הזכויות המפורטות עבור המגרש. יחד עם זאת, כן אישרה הוועדה מסמכי מדיניות בנושאים תכנוניים שונים, בין היתר בדבר עקרונות תכנוניים מנחים בבואה לדון בהקלות מסוימות, אשר יצורפו לתיקי מידע רלוונטיים, ולכן מומלץ להיעזר בהם ולהתבסס עליהם בשלבי התכנון המוקדמים.
הקלות שתבוקשנה לצורך בניית המרחב המוגן, כתוצאה אילוצים תכנוניים ובהיעדר חלופות תכנוניות סבירות אחרות, תומלצנה לאישור ע”י צוות מנהל ההנדסה.
היתר-הבנייה
בסיומו של הליך הרישוי נפיק עבורך את היתר-הבנייה. כפי שנקבע בתקנות התו”ב ובתיק המידע התכנוני שנמסר –
אין בהיתר-הבנייה כדי להתחיל בעבודות הבנייה
תחילת העבודות המאושרות תהיה רק לאחר קבלת אישור לתחילת עבודות
שמונפק ע”י אגף הפיקוח על הבנייה.
האחראי על הביקורת – שלב הבנייה
לאחר קבלת היתר-הבנייה מתחילים שלבי הבנייה, כאשר כפי שצוין, תחילת הבנייה מותנית בקבלת אישור לתחילת עבודות. הטיפול בבקשות לתחילת עבודות נעשה מול אגף הפיקוח על הבנייה, עליו ממונה האחראי לביקורת מטעמך, כפי שנקבע בתקנות (רישוי-בנייה), כאשר כל שלבי הבנייה וההנחיות לכל שלב מפורטים בתיק המידע התכנוני.
המלצות כלליות בדבר מינוי אנשי המקצוע הנדרשים ומעורבותך בהליך
- לבחור את אנשי המקצוע המתאימים לך, לאחר שבחנת את כישוריהם, ניסיונם וקיבלת המלצות על עבודתם המקצועית (עורך הבקשה להיתר לשלב הרישוי; ואחראי לביקורת לשלב הבנייה)
- אנשי המקצוע שבחרת ממונים מטעמך, כל אחד ואחת בתחומו/ה, על הובלת ההליך והשיח המקצועי מול צוות מנהל ההנדסה, ובהתאם לכך אחראים על העברת המידע המקצועי ותיווכו אליך.
נוכחותם והובלתם את ההליכים המקצועיים הכרחית ליעילות ההליכים וקידומם בהקדם האפשרי.
- לקרוא היטב את תיק המידע התכנוני, לרבות דף הזכויות, התייחסות הגורמים המוסמכים, מסמכי מדיניות והנחיות מרחביות, משלבי התכנון הראשוניים ועד לגמר הבנייה, על-מנת לוודא כי הבנייה אכן מתאימה למסגרת התכנונית המאושרת, כפי שהוגדרה בתיק המידע שנערך.
- נתונים תכנוניים רבים ניתן לאתר בקלות ופשטות דרך האתר ההנדסי של העירייה, לרבות יעוד הקרקע, התב”עות החלות במקום, היתרי-בנייה קיימים וטפסי 4 / תעודות-גמר. בנוסף, בימים אלו פועלת העירייה להקמת מערכת GIS לשימוש הציבור, אשר פועלת כבר היום, לסיוע נוסף בהנגשת המידע הקיים באופן גראפי ורב-שכבתי –
https://v5.gis-net.co.il/v5/Hertzeliya?minisite=public&layers=395
אנו מאחלים לך הצלחה!
אגף רישוי-בנייה
מנהל ההנדסה
