תכנית מתאר כוללנית להתחדשות איזור התעסוקה, הרצליה

אזור התעסוקה המערבי בהרצליה הינו אחד מאזורי התעסוקה הייחודים ומהמובילים בארץ, המאופיין כיום כאזור המעורב שימושים של תעסוקה זעירה, תעשייה קלה, תעשיית הייטק מהמובילות בארץ, אזורי בילוי ואף מלונאות.

עיריית הרצליה יזמה תכנית אסטרטגית לאזור זה, אשר אומצה על ידי הועדה המקומית בתאריך 26/7/2016. תכנית זו הציעה הגדלת היקף הזכויות בכמליון מ”ר שטחים עיקריים, בעירוב שימושים של תעסוקה, מסחר, מלונאות, מגורים קטנים מיוחדים עד 50 מ”ר ברוטו ושטחים מבונים ציבוריים.

על עקרונות תכנית אסטרטגית זו, כיום מקודמת תכנית מתאר כוללנית להתחדשות איזור התעסוקה הנ”ל.

מטרת התוכנית הנה לבחון את הצרכים המשתנים של רובע עירוני זה,  תוך בחינה של עירוב שימושים, פתרונות תחבורתיים ציבוריים ופרטיים, הרחבת המלונאות ואזורי הבילוי מתוך מטרה לחזק את  אזור התעסוקה לרובע עירוני דינאמי פעיל ובעל חוזק כלכלי.

תכנית זו מכילה הוראות שיעזרו להפוך את האזור ממתחם תעשייה ותעסוקה לרובע תעסוקתי עירוני פעיל והמשכי לעיר המשלב שימושים של יחידות דיור קטנות מיוחדות, תוך שמירה על האופי התעסוקתי של הרובע העירוני המחודש.

התוכנית מגדירה כלים לפיזור הזכויות, טיפוסי בנייה, ותמהילים בין השימושים השונים. כמו כן מקנה התוכנית כלים לשיפור המרחב הציבורי והרחבתו, וכן הגברת קישוריות הרובע לעיר כמוקד חיבור העיר ממזרח למערב , תוך דגש על קישוריות הולכי הרגל , רוכבי האופניים ותחבורה ציבורית לעיר ולמוקדיה.

התכנית מורכבת ממסמכים מחייבים- תקנון ותשריט ייעודי קרקע, נספחים מנחים בנושאי בינוי, קישוריות נופית, תחבורה, מים, ביוב, ניקוז, נגר עילי, סביבה, מיקרו-אקלים, אנרגיה מתחדשת וממסמך רקע תכנוני קיים המסייע להבחין בשינויים שהתכנית מבצעת.

ייעודי הקרקע בתכנית הם יעודים מוכללים, בעוד שהיעוד העיקרי הוא תעסוקה,. לתוך  יעוד זה מגדירה  התכנית מגוון שימושים כגון משרדים, מסחר, מלונאות, מגורים, דיור מוגן  ושטחים מבונים ציבוריים.  מיקומם המדויק של השימושים ייקבע בתכנית מפורטת אשר יכולה להגדיר שילובים שונים של שימושים מעורבים בשילוב עם יעוד התעסוקה. כך למשל, תכנית מפורטת, יכולה לקבוע מגרשים לתעסוקה בלבד או למלונאות בלבד. שימושי מגורים יתווספו בהתאם להוראות תכנית זו ולא יאושרו תכניות ביעוד מגורים בלבד. 

סל השימושים לכל יעוד, וכן נפח הבניה המותר בכל מגרש כפי שמוגדר בתכנית מתאר זו, מתווה את מרחב שיקול הדעת של מוסד התכנון המוסמך לאשר את התכנית המפורטת, אבל הוא רשאי לאשר את כולם או רק חלק מהם, משיקולים תכנוניים ובהתאם לנסיבות הספציפיות של התכנית הנדונה.

זכויות בנייה שטחים עיקריים (מ”ר):

• תעסוקה לרבות משרדים : סה”כ 1,650,000 (תוספת מעבר למאושר סטטוטורית 1,100,000 )
• מסחר בידור ופנאי (ליצירת חזיתות פעילות לאורך הרחובות) : סה”כ 352,600 (תוספת מעבר למאושר סטטוטורית 200,000 )
• תיירות ומלונאות :  סה”כ 340,000 (תוספת מעבר למאושר סטטוטורית 130,000 )
• מגורים  (5% מסה”כ הזכויות המבוקשות. יחידות דיות קטנות מיוחדות בגודל עד 50 מ”ר ברוטו) : סה”כ שטח 126,000 מ”ר, עד 3,000 יח”ד.
• שטחים מבונים ציבוריים (הפרשה 7.5% מתוספת השטחים. יירשם ע”ש העירייה): סה”כ כ- 100,000.

שימושים לתעסוקה: משרדים, תעשיה נקייה ותעשייה עתירת ידע, שירותים פיננסיים, מרפאות, מעבדות ומכוני מחקר, אשר אינם מהווים מטרד סביבתי או זיהום, מלונאות ותיירות, דיור מוגן.

בנוסף, יותרו שימושים של מלאכה או תעסוקה מקטגוריה 2 (כגון: מוסכים, מסגריות, נגריות, בתי דפוס, בתי קירור, ייצור מזון, תחנות דלק ותחנות דלק זעירות, מגרשי מכוניות, אחסנה, מכירה והשכרת רכב, אולמות תצוגה) ובתנאי שלא יופנו לכיוון הרחוב ויעמדו בדרישות הרשות המקומית בהיבט הסביבתי ובתקנות בניה ירוקה. כמו כן, תותר הסבת שטחי חניה בקומות מרתף ראשונות לטובת שימושים אלו על חשבון חניות עודפות.

שימושים לשטחים המבונים הציבוריים: שימושים ציבוריים כגון מסגרות יום לטיפול בגיל הרך, חינוך מקצועי ופרטי, חינוך על יסודי, מוסדות השכלה גבוהה, מוסדות ומועדונים קהילתיים, משרדי עירייה ושירותים עירוניים, משרדי רווחה, מבני תרבות ומבני דת, אולמות כנסים, חללי עבודה משותפים, חממות טכנולוגיות, מרפאות ושירותי וטרינריה, דיור מוגן.

השטחים המיועדים לשימושים ציבוריים יתוכננו ככל הניתן כחללים רבי שימושים, המייצרים מבנה פעיל ברוב שעות היממה.

שדרוג המרחב הציבורי: בכדי לתמוך את תוספת השוהים והמתגוררים הצפויה לאזור התעסוקה התכנית מייצרת מנגנון להרחבת מרחב הרחוב בדגש על יצירה של מדרכות רחבות, שדרות עצים כפולות, אזורים לסגירות חורף ו- window-shopping” ” . בכל תכנית. בהתאם לרחוב בו היא ממוקמת, תופרש רצועה של זיקת הנאה/ שצ”פ לכיוון הרחוב להרחבת המרחב.

בנוסף, מאזן שטחי השצ”פ בתכנית הורחב בכ-20 דונם באמצעות הטמנת חניונים עיליים והפיכתם לשצ”פים, יצירת רצועה ירוקה לאורך כביש 2, פיתוח שצ”פ לכיוון צמודי הקרקע ממערב לתכנית ושילוב דרישה בתכניות המפורטות לשבילי הולכי רגל וגגות ירוקים, חלקם מפותחים לשהייה וחלקם לניהול הנגר. 

במרחבים הציבוריים החדשים ישולבו חזיתות מסחריות רציפות לצד מוקדי פנאי ושימושים ציבוריים.

קישוריות והעדפת הולכי רגל ורוכבי אופניים: לאור השינויים התחבורתיים הצפויים ותקני החניה התקפים, אזור התעסוקה משנה את העדפות התחבורה בתכנית מהעדפה מוחלטת לכלי רכב להעדפה להולכי רגל ואופניים המתבטאת בשלביות מימוש אשר נתמכת בפתרונות תחבורה ציבורית והשלמה של תשתיות לטובת המשתמשים הלא ממונעים. בסל הפתרונות התחבורתיים נמצא הקו הירוק, תיגבור מאסיבי של קווי האוטובוס, הפיכת תחנת רכבת הרצליה לתחנה לרכבות מהירות, הנגשת החיבור לרכבת, התקנת חניוני אופניים ציבוריים בתחום התכנית, השלמת צירי אופניים ראשיים בתוך העיר ומערך השבילים של אופני דן וחיבור למטרופולין.

בינוי (כמעט) מאופס אנרגיה: עיריית הרצליה שמה לעצמה למטרה להפוך את אזור התעסוקה בהרצליה לאחד מאזורי התעסוקה ה”ירוקים” ביותר בסביבתה באמצעות הטמעת מנגנון להתייעלות אנרגטית הפועל בשלושה מישורים – מישור התכנון, התפעול והייצור . באופן זה המבנים באזור התעסוקה יוכלו לחסוך כ-80% לעומת בניני ייחוס קיימים.

ניהול נגר ותשתיות רטובות: בימים אלו עיריית הרצליה עורכת תכניות אב לנושאים של ביוב, מים וניקוז אשר נערכות לתוספת התושבים בכל העיר. בעבודה משותפת עם עורכי תכניות אלו, התכנית מציעה שלביות לשדרוג התשתיות באזור התעסוקה לצד מתן הנחיות לניהול הנגר בכל תכנית בנפרד ובמרחב הציבורי לעמידה ביעדים גבוהים מהיעדים הסטנדרטיים של מנהל תכנון.

שלבי קידום עד תאריך 17/12/2020:

28/10/2020 – אישור עקרונות התכנית ע”י הועדה המקומית  לתכנון ובנייה הרצליה

23/11/2020 – אישור עקרונות התכנית ע”י הועדה המחוזית לתכנון ובניה, מחוז תל אביב

9/12/2020 – כנס בעלי עיניין

בתהליך מתקדם של גיבוש מסמכי התכנית והגשתם לתחילת תהליך פרה רולינג מול הצוות המקצועי של הועדה המחוזית מחוז תל אביב.

• לשאלות/הבהרות בנושא,  ניתן לפנות אל ליאורה ברנר – סגנית מנהלת אגף תכנון, ומנהלת מח’ חדשנות סביבה וקיימות, טל’ 099591645, מייל liora@herzliya.muni.il